《全球房地产》简介: 房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
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- 导论
- 一、深陷高房价之困的中国香港和英国：供地不足，购房高杠杆
- 二、十次危机九次地产，房地产过度金融化是风险之源
- 三、不是没有出路，全球房地产市场健康发展的典范
- 四、客观评估中国房地产二十年的历史功过和当前难题
- 五、从全球视角看如何破解中国房地产难题：什么才是务实有效的住房制度改革
- 第一节 经济高度繁荣，住房面临困境
- 二、房价居全球前列
- 三、住房面积小
- 第二节 香港住房制度支柱
- 二、土地实行批租制，供给严重不足
- 三、交易环节税负重抑制投机，保有环节低成本
- 四、保障靠公屋，但供应有限
- 第三节 地价房价螺旋上涨机制
- 第二章 英国房价何以刚性上涨
- 第一节 高品质与高房价的共同体
- 二、百年房地产见证四轮快牛
- 第二节 英国住房制度支柱
- 二、土地规划重视环境保护
- 三、交易环节对非首套房从重征税
- 四、以租赁为主的住房保障制度
- 第三节 土地供给不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨
- 二、外来移民推动人口增长，支撑长期住房需求
- 三、住房金融市场化刺激居民加杠杆，助推房价
- 第一节 史上最长的房地产大牛市
- 第二节 美国住房制度支柱
- 二、土地制度私有为主，居住用地供给充足
- 三、税收轻买方重卖方，支持自住
- 四、保障房私人主导供给、政府财税补贴
- 第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩
- 二、引爆全球经济危机
- 第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑
- 第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果
- 一、第一次危机（1955—1974年）
- 二、第二次危机（1986—1991年）
- 第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本
- 第三节 日本住房制度支柱
- 二、建筑用地占比天然偏低，土地金融属性强
- 三、保有环节税负轻，短期交易收重税
- 四、以机构为主的住房租赁市场规范发展
- 第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品
- 第五章 德国房价长期稳定之谜
- 第一节 德国房地产市场奇迹
- 二、租赁市场发达，多数人租房住
- 第二节 德国住房制度支柱
- 二、税收制度重交易轻保有，鼓励居民长期持有
- 三、全面保障租户权益的租赁制度
- 第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展
- 二、租购并举：住房短缺阶段重建设，存量阶段发展租赁
- 三、城市均衡发展，人口并不过度集中于大城市
- 第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”
- 第一节 高住房自有率奇迹
- 第二节 新加坡住房制度支柱
- 第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想
- 第七章 中国房地产70年简史
- 第一节 住房严重不足的福利公房时代
- 第二节 房改启动前的曙光乍现
- 第三节 全民进入商品住房新时代
- 第四节 中国房地产市场回顾与反思
- 第八章 中国住房制度支柱
- 第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅
- 第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断
- 第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有
- 第四节 租赁制度：进入租售并举新时代
- 第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖
- 第六节 中国住房制度的反思
- 第九章 中国房地产市场发展趋势
- 第一节 未来中国房地产市场空间有多大
- 第二节 当前房地产市场风险有多大
- 第三节 未来行业集中度能有多高
- 第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路
- 第十章 房地产税的国际经验与中国实践
- 第一节 发达经济体房地产税怎么收
- 第二节 房地产税能否替代土地出让收入
- 第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果
- 第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响
- 第一节 房地产过度金融化是风险之源
- 第二节 土地供给是房价的直接决定因素
- 第三节 税收是短期调节因素
- 第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场
- 第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持
- 致谢